Die Preise sind ja im Moment, äußerst attraktiv und Italien kann als ein „Eldorado“ für Schnäppchen betrachtet werden. Dabei ist es sehr wichtig, exakt zu wissen, wie vorangehen muss, da sich das italienische Immobilienrecht unter vielen Aspekten vom Immobilienrecht anderer Länder unterscheidet.

Sobald man die richtige Immobilie gefunden hat, sollte man die realen Fakten herausfinden und dies sollte bereits vor dem Notartermin eines Vorvertrages geschehen. Die versteckten Mängel und baurechtlichen Sünden sollten durch einen lokalen Experten (bzw. Anwalt oder Geometer) ausfindig gemacht werden, und zwar jemanden der nicht die Interessen des Verkäufers teilt. Darum ist eine unabhängige doppelsprachige (Italienisch/Deutsch) Vertrauensperson unentbehrlich.

Sie sollten unter anderem unbedingt auf folgendes achten:

– ob auf dem Grundstück/auf der Immobilie Veränderungen vorgenommen wurden, die ohne Autorisation/Bewilligung der Gemeinde ausgeführt wurden;

– ob es auch uneingetragene (mittels Gewohnheitsrecht) Wegerechte gibt;

– ob die Wasser/Heizung/Elektrizität Anlagen nach EU Norm sind.

Kaufvertrags-Absichtserklärung

Wenn alle Einzelheiten mit dem Verkäufer verhandelt worden sind und man sich entschlossen hat, wird die Kaufvertrags-Absichtserklärung (impegnativa d’acquisto) vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben. Zusätzlich, möchte der Verkäufer oder dessen Makler direkt eine Anzahlung von rund 1% des Kaufpreises, in Form eines Bankschecks. Beide Parteien unterschreiben diese Kaufvertrags-Absichtserklärung und verpflichten sich damit, einen Vorvertrag (contratto preliminare) oder Kaufvertrag (contratto definitivo) zu unterschreiben. So wird verhindert, dass der Verkäufer noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt.

Der Vorvertrag

Im Vorvertrag werden die wichtigsten Vertragsdaten eingetragen: Kaufpreis, Grundstücksgröße, Planimetrie, Zahlungsbedingungen und die Garantie, dass die Immobilie frei von finanziellen oder rechtlichen Verbindlichkeiten ist (bzw. die Offenlegung aller Hypotheken oder Pfandrechte). Mit dem Vorvertrag ist eine Anzahlung (caparra) fällig. Sie dient als Sicherheit für beide Parteien: der Verkäufer hat das Recht, die Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten, wenn der Käufer aus Nichtigkeitsgründen vom Kauf zurücktreten möchte. Gleichzeitig muss, umgekehrt, der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe der Anzahlung zurückerstatten, falls er seine Meinung ändert und seine Immobilie nicht mehrverkaufen will. Der Vorvertrag sollte innerhalb von 10 Tagen beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) registriert werden.

Der Kaufvertrag

Innerhalb von ein bis drei Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrages wird der endgültige Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und so das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen. Bei der Unterschreibung des Vertrages wird der restliche Preis bezahlt (der Käufer kann auch mit einem bestätigten Bankscheck zahlen). Bezahlt werden nun auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Registergebühr.

Die Steuer

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen keine Registrierungssteuer bezahlt werden, dafür aber Mehrwertsteuer.

Die Registrierungssteuer (imposta di registro) ist die Hauptsteuer auf Immobilien und liegt zwischen 3% und 7% des „angegebenen“ Wertes oder des Katasterertrages (rendita catastale). Die zu zahlende Summe hängt davon ab, ob die Immobilie Ihr Erst- oder Zweitwohnsitz werden soll, ob sie neu ist und ob Sie offizieller Einwohner sind. Beim Erstwohnsitz gewährt man ein Steuervorteil von 3%. Die Immobilie muss sowohl der einzige feste Wohnsitz sein als auch in Ihrem aktuellen oder zukünftigen, offiziellen Wohnort liegen. Die Registrierungssteuer beträgt für Nicht-Einwohner und Leute, die einen Zweitwohnsitz erwerben möchten, 7%.

Wenn man einen landwirtschaftlichen Besitz erwerben möchten, muss man Steuern in Höhe von 10% zahlen. Allerdings ist es möglich, das Land vor dem Verkauf zu „entländlichen“ (deruralizzare), was die Steuer auf 7% (oder auf 3% beim ersten Kauf) verringert. Landwirtschaftlicher Besitz wird jedoch immer mit 10% besteuert. Wenn eine Immobilie beides enthält, z.B. ein landwirtschaftliches Grundstück und ein städtisches Haus, wird die Steuer je separat berechnet.